Проведение реконструкции гражданских зданий

Градостроительные и функциональные аспекты проведения реконструкции гражданских зданий

Характерные особенности состояния жилого фонда и задачи по его улучшению

Разработка планов и проектов проведения реконструкции жилого фонда в стране невозможна без учета состояния различных типов жилых зданий, построенных в период с XIX по XX век. Специалисты считают, что реконструкции могут быть подвергнуты жилые дома, возведенные лишь после 1917 года. Здания, построенные до революции, многие считают лишь памятниками архитектуры, которые нельзя реконструировать. Автор присоединяется к той части архитекторов и строителей, которые считают возможным продление жизни памятникам за счет организации в них нормальных, комфортных условий для жизнедеятельности и работы состоятельных людей. Эксплуатация данных зданий принесет финансовые потоки для проведения мероприятий, устраняющих физический и моральный износ остального жилого фонда.

В целом жилой фонд можно классифицировать по следующим признакам:

- период постройки (начало XIX века, середина XIX века, конец XIX века, начало XX века, 1920-1954 гг., 1955-1964 гг., 1965-1985 гг., 1986-2000 гг.);

- материал несущих стен (кирпичные, из естественного камня, из крупных блоков, из пустотелых блоков, из крупных панелей, из монолитного бетона);

- тип перекрытий (деревянные - балочные, по стальным балкам с деревянными накатами, по стальным балкам с железобетонными плитами, по стальным балкам с монолитными сводами, кирпичные или бетонные своды, монолитные железобетонные, с железобетонными вкладышами, крупноразмерные железобетонные плиты);

- вид перегородок (дощатые, деревянные щитовые, кирпичные, из мелкоразмерных плит, из гипсокартонных листов по каркасу).

Данная классификация жилого фонда необходима с целью подготовки исходных данных для долгосрочной социально-экономической программы, прогнозирования количества и качества необходимого строительства и реконструкции жилых зданий. Если раньше, при социализме, который все-таки не построили как надо, жилых квартир в СССР возводилось на душу населения больше всех в мире, но все равно жилищная проблема не была решена, то теперь при "диком" капитализме сотни тысяч квартир в городах стоят пустые. Миллионы россиян проживают в устаревшем морально и порой физически изношенном жилом фонде, но приобрести хорошие для проживания квартиры не могут, так как их огромная часть стала недвижимой собственностью и стоит колоссальных средств. Сейчас возникла острая дилемма: строить новые, разнообразные по планировке и стоимости жилые здания, которые на две трети не заселены, или реконструировать старый жилой фонд с целью создания хороших условий для проживания населения? Автор считает, что важнейшим направлением в строительстве городов является реконструкция жилых кварталов и зданий. Это основная деятельность для архитекторов и строителей на весь XXI век. Иначе центральные части городов одряхлеют и разрушатся. Мы потеряем своеобразные лица исторических городов и воспитаем неблагодарное молодое поколение, которому все будет безразлично. Этого допустить нельзя!

Рассмотрим последовательно этапы формирования жилого фонда в городах России. Основное количество каменных жилых домов высотой от одного до трех этажей сохранилось в довольно молодых исторических городах, возраст которых насчитывает 150-250 лет. Именно в этот период и начинается массовое строительство капитальных жилых домов для фабрикантов, купцов и предпринимателей различных мастей.

Хотя здания, возведенные в эти годы, естественно, морально устарели и являются памятниками своих эпох, однако их физический износ потрясает своей прочностью. Не говоря о прочности фундаментов и стен зданий, удивляет сохранность перекрытий подвалов и этажей, выполненных из сплошного наката стволов гигантских сосен с пролетами до девяти метров. При разборке ряда зданий в центре города Ростова-на-Дону для освобождения участка под застройку театра сердце автора пособия разрывалось на части, когда разрушали уникальные по физическим данным здания, которые не поддавались традиционным методам разрушения - их пришлось взрывать. Теперь на месте исторической застройки застыл огромный "айсберг" здания театра - символ неудачной перестройки страны и экономики, ничего не давшей простому человеку. На данном участке исторического центра города были бездушно уничтожены здания почти всех, кроме шестидесятых годов, представителей эпох развития города. К сожалению, жилой фонд зданий, построенных вдоль основных центральных улиц исторических городов, мало пострадавших от разрушений в период второй мировой войны, в настоящее время реконструируется под общественно-торговые функции.

К концу XIX века в городах стали строить большое количество четырех-шестиэтажных каменных доходных домов для их аренды различными слоями предпринимателей и служащих буржуазного общества. Как правило, хозяева домов не задумывались о выполнении санитарно-гигиенических норм проживания, их волновал только размер дохода, получаемого от эксплуатации жилых зданий. Доходные дома в основном являются зданиями с дворами-колодцами внутри них. Эти дома имеют главный парадный подъезд, а со стороны двора размещаются "черные" лестницы, обычно две, через которые служанки, кухарки и экономки попадали по галереям в подсобные помещения квартир. Основные комнаты квартир выходили на главный фасад, вне зависимости от условий инсоляции. На первых двух-трех этажах размещались дорогие меблированные квартиры, а на верхних этажах и в мансардах - наиболее дешевые квартиры с малым количеством комнат. Проход к ним был также организован через "черные" лестницы. Примеры таких доходных домов представлены на рисунках 1, 2.

Рис.1. Примеры планировки доходных домов, построенных в конце XIX - начале XX вв.:

а - сложной конфигурации; б - П-образного очертания

Рис.1-а. Примеры планировки доходных домов, построенных в конце XIX - начале XX вв.:

в - замкнутой формы; г - Т-образного очертания

Рис.2. Примеры планировки доходных домов с дворами-колодцами

Рис.2-а. Примеры планировки доходных домов с дворами-колодцами

Здесь необходимо отметить, что доходные дома имеют самое разнообразное решение по конфигурации планов. Это вызвано условиями стесненной застройки центральных улиц городов и их трассировкой, не поддающейся никакой логике. Такие дома очень сложны для проектирования их реконструкции.

Большая часть доходных домов отдана под организацию в них общественных функций, которые не нуждаются в повышенном санитарно-гигиеническом комфорте, как жилище. Данные здания в основном являются памятниками архитектуры и имеют очень прочный несущий скелет, но другие конструктивные элементы имеют физический износ, близкий к 70-80%, и требуют скорейшего, уже не первого капитального ремонта. Часть зданий постепенно теряет свои архитектурно-художественные достоинства, так как часть деталей отделки уже потеряна и требует скорейшей реставрации. Однако, практика проведения реставрационных работ в ряде городов показывает нашу беспомощность и потерю навыков проведения высококачественных работ по восстановлению памятников архитектуры. Так, в Ростове-на-Дону к 250-летию города было отреставрировано более 100 памятников архитектуры, но через два года ряд зданий уже причислен к разряду аварийных и очень опасных для жизни людей, превратившихся в "уродов" из-за неумелых и халтурных работ, выполненных в спешке к знаменательной дате.

Революция 1917 года дала толчок к проектированию и строительству жилых домов для рабочего класса. На первых порах дома строились малоэтажные, с малыми квартирами. В основном возводились общежития коридорного типа. Только с 1922-25 годов началась разработка проектов секционных жилых домов. Однако эти проекты не предусматривали хорошо оборудованных санитарных узлов, не учитывалась инсоляция квартир, их сквозное проветривание и изоляция комнат. Основная часть данного жилого фонда была разрушена военными действиями. Лишь в отдаленных от театра военных действий городах Урала и Сибири в рабочих кварталах можно увидеть 3-4-этажные коридорные дома с общими санузлами на несколько семей. Это дома, которые уже давно надо было снести, так как и физический, и моральный износ их перешел все границы, и они не подлежат реконструкции.

В 1927-32 годах началась индустриализация страны, и это сказалось на строительстве жилища. Секционные 4-5-этажные дома строились в основном по две секции. Набор квартир был очень простым - это 2-3-комнатные квартиры с изолированными помещениями для коммунального заселения. Только высокопоставленные начальники имели право иметь отдельную квартиру. Примеры планировок секций, разработанных для условий Москвы, представлены на рисунке 3.

Рис.3. Примеры планировки секционных жилых домов, построенных в период с 1920 по 1940 гг.:

а - двухквартирные секции (3-3) постройки до 1931 г.; б - двухквартирные секции (3-3) постройки до 1936 г