Техническое обслуживание жилых зданий

ТЕХНИЧЕСКОЕ ОБСЛУЖИВАНИЕ ЖИЛЫХ ЗДАНИЙ

Технические обслуживание жилых зданий представляет собой комплекс организационных и технических мероприятий, направленных на обеспечение сохранности качественного состояния зданий и их элементов, предупреждение их  преждевременного износа и выполнения надежного функционирования в течение периода использования по назначению.

Техническое обслуживание проводится постоянно в течение всего периода эксплуатации.

Техническое обслуживание жилых зданий должно включать работы по контролю технического состояния, поддержанию работоспособности или неисправности, наладке и регулировке, подготовке к сезонной эксплуатации жилого здания в целом и его элементов и систем, а также по обеспечению санитарно-гигиенических требований в помещениях и прилегающей территории.

По своему назначению жилые дома делятся на следующие группы:

1) каменные особо капитальные: фундаменты каменные и бетонные, стены каменные (кирпичные) и крупноблочные, перекрытия железобетонные;

2) каменные обыкновенные: фундаменты каменные, стены каменные (кирпичные), крупноблочные и крупнопанельные, перекрытия железобетонные или смешанные (деревянные и железобетонные), а также каменные своды по металлическим балкам;

3) каменные облегченные: фундаменты каменные и бетонные, стены облегченной кладки из кирпича, шлакоблоков и ракушечника, перекрытия деревянные, железобетонные или каменные своды по металлическим балкам;

4) деревянные, рубленные и брусчатые, смешанные, сырцовые: фундаменты ленточные, бутовые, стены рубленные, брусчатые, смешанные (кирпичные, деревянные), сырцовые, перекрытия деревянные;

5) сборно-щитовые, глинобитные, саманные фахверковые: фундаменты на деревянных стульях или бутовых столбах, стены каркасные, глинобитные и другие, перекрытия деревянные;

6) каркасно-камышитовые и прочие облегченные.

Контроль за техническим состоянием жилых зданий следует осуществлять путем проведения систематических плановых и неплановых (внеочередных) осмотров с использованием современных средств технической диагностики.

Плановые осмотры подразделяются на общие и частичные.

При общих осмотрах следует контролировать техническое состояние жилых зданий в целом, его систем и внешнего благоустройства. При частичных осмотрах - техническое состояние отдельных конструкций, помещений, элементов внешнего благоустройства.

Неплановые осмотры проводятся после землятресений, ливней, селевых потоков, ураганных ветров, сильных снегопадов, наводнений и других стихийных природных бедствий, которые могут вызывать повреждения отдельных элементов жилых зданий после аварий в системах теплоснабжения, водоснабжения, энергоснабжения и при выявлении деформаций оснований жилых зданий.

Общие осмотры проводятся два раза в год: весной и осенью.

Весенний общий осмотр жилых зданий производится, когда все части зданий освобождаются от снежного покрова.

При весеннем осмотре проверяется готовность здания к эксплуатации в осенне-зимний период, и уточняют объемы ремонтных работ по зданиям и объектам, включенным в план текущего ремонта в год проведения осмотра.

Осенний общий осмотр жилых зданий проводится перед наступлением отопительного сезона для проверки готовности их к эксплуатации в осенне-зимний период и в целях уточнения объемов ремонтных работ по зданиям, включенным в план текущего ремонта следующего года.

Основой планирования ремонтных работ жилищного фонда явялются материалы изучения и учета технического состояния жилых зданий: данные технической инвентаризации, технические паспорта строений и земельных участков, акты периодических осмотров и данные, получаемые в результате специальных технических обследований.

Комплексный ремонт отдельного дома без учета его положения в жилом квартале может привести к серьезным ошибкам.

Во-первых, при существующей плотной застройке все дома тесно связаны между собой подземными коммуникациями, у них общие дворовые территории, транспортные пути и т. д.

Во-вторых, не имея данных о состоянии всего фонда в квартале или микрорайоне и градостроительных наметок на перспективу, можно легко впасть в ошибку, проводя комплексно-капитальный ремонт дома, который по своему положению и техническому состоянию не имеет права на долговечное существование и, возможно, снесен в недалеком будущем.

Не имея достоверных сведений о фактическом состоянии всего жилого фонда, невозможно разрабатывать перспективные планы работ и прогнозы по выполнению ремонтных работ жилого фонда на сколько-нибудь длительный период.

Поэтому в крупных городах страны производят сплошное обследование старого жилого фонда.

По результатам материалов сплошного обследования жилые дома делятся на следующие категории:

первая - здания в хорошем техническом состоянии с незначительными планировочными дефектами или без таковых;

вторая - здания в удовлетворительном техническом состоянии (требуется ремонт отдельных несущих и ограждающих конструкций) с незначительными планировочными дефектами;

третья - здания в удовлетворительном техническом состоянии (требуется ремонт отдельных несущих и ограждающих конструкций) со значительными планировочными дефектами;

четвертая - здания, конструкции, которые находятся в хорошем или удовлетворительном техническом состоянии, планировочные дефекты отсутствуют или незначительные, но инженерное оборудование в неудовлетворительном состоянии или требует модернизации;

пятая - здания в неудовлетворительном техническом состоянии, отдельные участки перекрытий требуют замены;

шестая - здания в неудовлетворительном техническом состоянии, требуется сплошная замена перекрытий и перекладка до 25% стен;