Методика определения целесообразности ремонта, реконструкции или сноса здания

МЕТОДИКА ОПРЕДЕЛЕНИЯ ЦЕЛЕСООБРАЗНОСТИ РЕМОНТА, РЕКОНСТРУКЦИИ ИЛИ СНОСА ЗДАНИЯ

Смотри Общая часть

Техническое состояние строительных конструкций и уровень функционального износа нередко вызывают сомнения в целесообразности устранения имеющихся дефектов и повреждений и дальнейшего использования зданий по назначению без перестройки.

Наиболее достоверно вопрос о целесообразности дальнейшей эксплуатации здания без коренного изменения объемно-планировочного и конструктивного решений, его реконструкции или сноса с заменой новым решается прямым сопоставлением экономической эффективности каждого из возможных вариантов с учетом необходимых капитальных вложений, текущих затрат, прибыли на вложенные средства и т.д. Однако такой анализ требует разработки в том или ином виде проектных решений, их осмечивания и других работ, на выполнение которых необходимо довольно продолжительное время.

Разработанная далее упрощенная методика оценки целесообразности ремонта зданий, его реконструкции или сноса является приближенной, однако предусматриваемые ею работы могут быть выполнены в течение ограниченного промежутка времени при достижении достаточно достоверных результатов.

Методика предполагает выполнение следующих работ:

1. проведение натурных обследований и выявление дефектов и повреждений элементов зданий (строительных конструкций и систем инженерного оборудования.);

2. определение процента физического износа элементов здания в соответствии с признаками и указаниями ВСН 53-86 (р), "Правила оценки физического износа жилых зданий";

3. расчет средневзвешенного по стоимости элементов общего физического износа здания в соответствии с указаниями ВСН 53-86 (р), причем доля стоимости каждого элемента в общей стоимости здания устанавливается либо по смете к проекту здания, либо по соответствующему сборнику укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружении различного назначения и конструктивного решения, выпущенному Госстроем СССР в числе других в конце 60 начале 70 годов, либо по какому-либо учебнику по архитектуре или экономики строительства;

4. определение затрат на компенсацию физического износа (ремонт) здания в процентах (или как долю) от восстановительной стоимости здания, которые для жилых зданий могут быть приняты по данным [43], а для зданий другого назначения - по имеющимся сведениям о фактических затратах; по проводившемуся институтом ЦНИИПромзданий анализу, стоимость замены или усиления строительных конструкций в процессе эксплуатации производственных зданий в 1,3-1,5 раза превышает стоимость их возведения при строительстве;

5. сопоставление затрат на ремонт и восстановительной стоимости здания; учет (в случае необходимости) фактических темпов нарастания физического износа здания во времени (с использованием оценок износа БТИ и др.) и темпов нарастания физического износа во времени, для жилых зданий по ВСН 53-86 (р), с определением момента, когда затраты на ремонт превысят восстановительную стоимость здания; выделение из общих для зданий физического износа и затрат на ремонт для строительных конструкций, обладающих наибольшей долговечностью и определяющих срок службы здания в целом; учет стоимости разборки здания и возврата материалов; учет потерь от временного прекращения или сокращения выпуска продукции при ремонте, реконструкции и сносе со строительством нового здания, затрат на монтаж по временной схеме, демонтаж существующего и монтаж по постоянной схеме технологического оборудования; учет дополнительной прибыли от повышения эффективности производства в реконструированном здании; учет недоамортизированной части стоимости здания и других специфических для данного здания факторов и принятие на этой основе наиболее целесообразного решения.

С позиции сопоставления затрат только на строительные и ремонтно-строительные работы без учета других факторов, факт нецелесообразности ремонта принято считать установленным, если необходимые затраты на ремонт превышают восстановительную стоимость здания.

Электронный текст документа
подготовлен АО "Кодекс" и сверен по:
М.: ОАО "ЦНИИПромзданий", 2009