Техническое обслуживание зданий

ТЕХНИЧЕСКОЕ ОБСЛУЖИВАНИЕ ЗДАНИЙ  

Техническое обслуживание зданий представляет собой комплекс организационных и технических мероприятий, направленных на обеспечение сохранности качественного состояния зданий и их элементов, предупреждение их преждевременного износа и выполнения надежного функционирования в течение периода использования по назначению.

Техническое обслуживание проводится постоянно в течение всего периода эксплуатации.

Техническое обслуживание зданий и объектов должно включать работы по контролю технического состояния, поддержанию работоспособности или исправности, наладке и регулировке, подготовке к сезонной эксплуатации здания или объекта в целом и его элементов и систем, а также по обеспечению санитарно-гигиенических требований к помещениям и прилегающей территории.

Перечень основных работ по техническому, обслуживанию зданий и объектов приведен в приложении 1.

Контроль за техническим состоянием зданий и объектов следует осуществлять путем проведения систематических плановых и неплановых (внеочередных) осмотров с использованием современных средств технической диагностики.

Плановые осмотры подразделяются на общие и частичные.

При общих осмотрах следует контролировать техническое состояние здания в целом, его систем и внешнего благоустройства, при частичных осмотрах - техническое состояние отдельных конструкций, помещений, элементов внешнего благоустройства.

Неплановые осмотры проводятся после землетрясений, ливней, селевых потоков, ураганных ветров, сильных снегопадов, наводнений и других стихийных природных явлений, которые могут вызвать повреждения отдельных элементов зданий после аварий в системах тепло-, водо-, энергоснабжения и при выявлении деформаций оснований зданий и сооружений.

Общие осмотры проводятся два раза в год: весной и осенью.

Весенний общий осмотр зданий производится, когда все части зданий освобождаются от снежного покрова.

При весеннем осмотре проверяется готовность здания к эксплуатации в весенне-летний период, устанавливаются объемы работ по подготовке к эксплуатации в осенне-зимний период и уточняются объемы ремонтных работ по зданиям и объектам, включенным в план текущего ремонта в год проведения осмотра.

Осенний общий осмотр зданий производится перед наступлением отопительного сезона для проверки готовности их к эксплуатации в осенне-зимний период и в целях уточнения объемов ремонтных работ по зданиям включенным в план текущего ремонта следующего года.

При общих осмотрах следует осуществлять контроль за выполнением жильцами и арендаторами помещений условий договоров аренды.

Периодичность проведения плановых осмотров элементов  и помещений зданий приведена в приложении 2. Конкретные календарные сроки осмотров в пределах установленного интервала определяются руководителем эксплуатационной организации, исходя из технического состояния зданий и местных условий.

Периодичность осмотров специальных видов инженерного и технологического оборудования объектов коммунального и социально-культурного назначения устанавливается организациями, эксплуатирующими эти объекты.

При общем осмотре жилых домов в состав комиссии включаются: управляющий домами (председатель), рабочие соответствующих специальностей, представитель товарищества собственников квартир (жилья), инженер (техник) управления домами.

В состав комиссии в необходимых случаях привлекаются отдельные специалисты-эксперты из проектных, научных и ремонтно-строительных организаций.

Техническое состояние элементов зданий и объектов определяется путем внешнего осмотра и по данным, полученным в процессе эксплуатации. По решению комиссии в необходимых случаях производится вскрытие конструкций.

При общем осмотре комиссия обращает особое внимание также на недостатки, вызванные нарушением правил пользования и содержания зданий и снижающие эксплуатационные качества и долговечность конструкций и инженерного оборудования.

Все неисправности конструкций, сооружений и инженерного оборудования, выявленные при осмотре, записываются в акт общего осмотра зданий, составляемый в двух экземплярах. Один экземпляр акта представляется в эксплуатационную организацию. Кроме того, результаты осмотров следует отражать в документах по учету (журналах учета технического состояния, специальных карточках учета). В этих документах должны содержаться: оценка технического состояния здания и его элементов, выявленные неисправности, места их нахождения, причины, вызвавшие эти неисправности, а также сведения о выполненном при осмотре ремонте. Обобщенные данные о состоянии здания должны ежегодно отражаться в его техническом паспорте.

В управлениях домами следует вести учет заявок проживающих и арендаторов на устранение неисправностей элементов зданий.

Частичный осмотр отдельных конструкций, частей зданий и оборудования производится штатными рабочими или назначенными для этих целей специалистами из эксплуатационной организации.

В ходе осмотра на месте принимаются меры по устранению обнаруженных неисправностей или повреждений, которые должны, быть устранены в течение времени, отводимого на осмотр.