Как правильно проводить оценку физического износа зданий: обзор действующих нормативов

Оценка физического износа зданий — ключевой процесс для определения состояния многоквартирных домов, планирования капитального ремонта и актуализации технической документации. Физический износ здания отражает утрату первоначальных технико-эксплуатационных качеств, таких как прочность и надежность, под воздействием природных факторов и человеческой деятельности. В этой статье мы разберем, как правильно проводить оценку физического износа здания, какие нормативные документы использовать и как управляющие организации должны актуализировать технический паспорт. Статья оптимизирована для SEO, основана на информации из нормативных актов, таких как ГОСТ 31937-2024, СП 372.1325800.2018 и ВСН 53-86(р), и ориентирована на специалистов в области эксплуатации зданий.

Что такое физический износ здания?

Физический износ здания — это показатель, выражающий утрату первоначальных технико-эксплуатационных качеств (прочности, устойчивости, надежности) конструкций, элементов и систем здания под воздействием природно-климатических факторов и человеческой деятельности. Согласно п.1.1 ВСН 53-86(р), физический износ определяется как соотношение стоимости необходимых ремонтных мероприятий для устранения повреждений к восстановительной стоимости здания. Этот показатель рассчитывается с учетом износа отдельных конструкций, элементов и систем.

Формулы расчета физического износа

1. Износ всего здания (п.1.4 ВСН 53-86(р)):
   [
   Фз = \sum_{i=1}^{n} Фкi \times li
   ]
   Где:
   • (Фз) — физический износ здания, %;
   • (Фкi) — физический износ отдельной конструкции, элемента или системы, %;
   • (li) — коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости конструкции, элемента или системы в общей восстановительной стоимости здания;
   • (n) — число конструкций, элементов или систем.
2. Износ отдельной конструкции, элемента или системы (п.1.3 ВСН 53-86(р)):
   [
   Фк = \sum_{i=1}^{n} Фi \times \frac{Рi}{Рк}
   ]
   Где:
   • (Фк) — физический износ конструкции, элемента или системы, %;
   • (Фi) — износ участка конструкции, элемента или системы, %;
   • (Рi) — размеры (площадь или длина) поврежденного участка, м² или м;
   • (Рк) — размеры всей конструкции, м² или м;
   • (n) — число поврежденных участков.

Эти формулы позволяют количественно оценить физический износ здания и его элементов, что необходимо для планирования ремонтных работ и актуализации технического паспорта.

Параметр	Описание	Формула
Физический износ здания (Фз)	Соотношение стоимости ремонта к восстановительной стоимости здания	(Фз = \sum Фкi \times li)
Износ конструкции (Фк)	Соотношение поврежденных участков к общей площади или длине конструкции	(Фк = \sum Фi \times \frac{Рi}{Рк})

Нормативная база для оценки физического износа

Оценка физического износа зданий регулируется следующими документами:

1. ВСН 53-86(р). Правила оценки физического износа жилых зданий предназначены для технической инвентаризации, планирования и проектирования капитального ремонта. Документ определяет методику расчета износа и его зависимость от состояния конструкций.
2. ГОСТ 31937-2024. Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния устанавливает требования к проведению обследований, включая сроки и условия.
3. СП 372.1325800.2018. Здания жилые многоквартирные. Правила эксплуатации регулирует обязанности управляющих организаций по содержанию и актуализации технической документации.

Когда проводится оценка физического износа?

Согласно п.4.3 ГОСТ 31937-2024, обследование технического состояния зданий проводится:

• Не позднее чем через 2 года после ввода здания в эксплуатацию.
• Не реже одного раза в 10 лет для стандартных условий эксплуатации.
• Не реже одного раза в 5 лет для зданий в неблагоприятных условиях (агрессивные среды, вибрации, повышенная влажность, сейсмичность ≥7 баллов).

Кроме того, п.4.4 ГОСТ 31937-2024 предусматривает обследование в следующих случаях:

• По истечении нормативных сроков эксплуатации.
• При обнаружении значительных дефектов или повреждений.
• После пожаров, стихийных бедствий или аварий.
• По инициативе собственника или решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
• При изменении технологического назначения здания.
• По предписанию органов государственного строительного надзора.

Условие обследования	Периодичность	Норматив
После ввода в эксплуатацию	Не позднее 2 лет	ГОСТ 31937-2024, п.4.3
Стандартные условия	Не реже 1 раза в 10 лет	ГОСТ 31937-2024, п.4.3
Неблагоприятные условия	Не реже 1 раза в 5 лет	ГОСТ 31937-2024, п.4.3
По инициативе собственника	По решению общего собрания	ГОСТ 31937-2024, п.4.4
После аварий или дефектов	По необходимости	ГОСТ 31937-2024, п.4.4

Кто проводит обследование?

Согласно п.4.1 ГОСТ 31937-2024 и п.12 Перечня видов работ, утвержденного Приказом Минрегиона РФ от 30.12.2009 № 624, обследование строительных конструкций, включая оценку физического износа, должны выполнять специализированные организации или индивидуальные предприниматели, имеющие свидетельство саморегулируемой организации (СРО) о допуске к таким работам. Эти организации должны быть оснащены современной приборной базой и иметь квалифицированных специалистов.

Роль управляющей организации

Управляющие организации обязаны обеспечивать актуализацию технической документации, включая технический паспорт многоквартирного дома, в соответствии с п.4 Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами (Постановление Правительства РФ от 15.05.2013 № 416) и п.24 Правил содержания общего имущества (Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 № 491). Технический паспорт должен содержать актуальные данные о физическом износе здания, которые обновляются на основе результатов обследования.

Раздел 4 Инструкции о проведении учета жилищного фонда (Приказ Минземстроя РФ от 04.08.1998 № 37) подтверждает, что процент физического износа здания указывается в техническом паспорте. Актуализация данных необходима при проведении обследований или выявлении новых дефектов.

Процесс оценки физического износа

Оценка физического износа здания включает следующие этапы:

1. Обследование конструкций. Проводится визуальный осмотр и инструментальные измерения для выявления повреждений (трещин, коррозии, деформаций).
2. Расчет износа элементов. Используется формула из п.1.3 ВСН 53-86(р) для определения износа отдельных конструкций (Фк) на основе размеров поврежденных участков.
3. Расчет общего износа. Применяется формула из п.1.4 ВСН 53-86(р) для вычисления физического износа здания (Фз) с учетом доли стоимости каждой конструкции.
4. Актуализация технического паспорта. Результаты обследования вносятся в технический паспорт, что необходимо для планирования капитального ремонта.

Зависимость процента износа

Процент физического износа зависит от:

• Возраста здания. Более старые здания (например, 49 лет) могут иметь более высокий износ из-за длительного воздействия природных факторов.
• Условий эксплуатации. Агрессивные среды, вибрации или высокая влажность ускоряют износ.
• Качества обслуживания. Регулярное техническое обслуживание снижает степень износа.
• Материалов и конструкций. Разные материалы имеют разную долговечность, что влияет на износ отдельных элементов.

Практическое применение оценки износа

Оценка физического износа необходима для:

• Планирования капитального ремонта.
• Обеспечения безопасности жильцов.
• Актуализации технического паспорта.
• Выполнения предписаний органов строительного надзора.

Например, если технический паспорт указывает износ 36% для дома возрастом 49 лет, но жильцы считают этот показатель устаревшим, управляющая организация должна инициировать обследование по решению общего собрания собственников. Результаты обследования позволят обновить данные и определить объем необходимых ремонтных работ.

Заключение

Оценка физического износа здания — это процесс, регулируемый ГОСТ 31937-2024, СП 372.1325800.2018 и ВСН 53-86(р), который позволяет определить состояние конструкций и спланировать капитальный ремонт. Правила оценки износа зданий включают расчет износа отдельных элементов и всего здания с использованием формул, основанных на стоимости ремонта и восстановительной стоимости. Обследование должно проводиться специализированными организациями с допуском СРО не реже одного раза в 5–10 лет или по инициативе собственников. Управляющие организации обязаны актуализировать технический паспорт на основе результатов обследования, чтобы обеспечить безопасность и соответствие нормативным требованиям. Точный расчет физического износа здания помогает жильцам и управляющим компаниям эффективно планировать ремонтные работы и поддерживать дом в надлежащем состоянии.